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商管主力店合同签订指引

1 主力店合同签署过程中各部门职责和要求

1.1 主力店筛选和合同谈判准备阶段 1.1.1 职责和义务 商务部：负责组织筛选和准备工作，向有关部门提供主力店基本经营状况和基本技术要求； 发展部：向商务部提供项目所在城市商业基本情况，项目用地及周边基本情况； 规划部：向商务部提供项目规划平面图纸，规划限制条件清单，房产技术条件要求（初稿）； 物业管理总公司：向商务部提供物业费标准，物业服务范围； 财务部：向商务部提供租金目标底线，及租金构成和分析报告。 1.1.2 审批 商务部汇集资料并整理成商务条件底线后，向主管商务副总经理报告并获取批准。 1.1.3 备档 商务部内部存档备查。 1.2 主力店合同谈判和商议阶段 1.2.1 职责和义务 商务部：以合同范本和商务条件底线为准则与主力店协商合同内容； 发展部：负责解释和回复商务部转达的主力店对项目土地和附加条件的疑问； 规划部：向商务部提供规划设计方案和正式的房产技术条件，通过商务部解释和回复主力店对规划的修改意见和要求； 项目部：向商务部提供项目进场装修和开业的时间进度计划； 物业管理总公司：通过商务部负责解释和回复主力店对经营中物业管理服务项目的增改要求； 法务组：负责审理和调整合同文本中的法律表述； 财务部：通过商务部解释和回复主力店对租金修改意见。 1.2.2 综合和平衡 商务部汇集综合商务条款向主管商务副总经理汇报，并提交综合意见和建议。经批准后进行合同会审。 1.3 合同会审阶段 1.3.1 职责和义务 商务部：组织会审，并签署综合意见； 规划部：审理技术条款，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）； 项目部：审理涉及工程进度和项目手续的条款，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）； 物业管理总公司：审理涉及物业管理内容和经营服务的条款，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）； 财务部：审理涉及保证金、租金、物业费及其他费用和收取的条款内容，并签署确定性书面意见（不含建议类意见）； 法务组：签字确认合同的法律准确性。 1.3.2 申报审批 商务部在综合会审意见后，就合同的最终意见整理后向主管商务副总经理报告。并负责向更上一级领导报告和解释，由集团总裁最终批准。 审批通过后，即时进入签约程序。如未获批准，转入重新谈判阶段。 1.4 合同签署阶段 1.4.1 签约仪式 由商务部协调双方协约形式，行政部具体落实执行。 1.4.2 合同保存 参照有关规定执行 1.5 合同执行和审查 1.5.1 房屋交接前的职责和义务 在《主力店对接管理办法》中详细阐述。 1.5.2 房屋交接后的职责和义务 商务部：负责接受主力店客户在经营中的投诉和协调要求，落实合同细节的修正和确定； 项目物业管理公司：配合商务部确定合同未定细节（实际租赁面积等），及时向商务部反馈主力店重大经营变化和合同执行情况。 1.5.3 审查修订 合同修订由商务部主持有关部门会签意见后，报主管商务副总经理批准。签定后按正式合同办法保存。

2 合同范围界定及要求

主力店合同包括联合发展协议书、租赁合同和房产技术条件。 合同编制与审核人员必须按本指引规定，确保各项合同内容完整、准确。

3 联合发展协议书（范本）

联合发展协议书是对XX商业和主力店客户合作模式和合作原则进行了约定。联合发展协议书主要条款包括： 3.1 联合发展协议书主体方说明 3.2 合作项目的约定 通过XX商业在XX商业确定的城市进行购物广场或商业广场项目的开发建设；主力店将在XX商业开发建设的项目中以租赁的方式进行约定的经营活动。 3.3 合作方式 XX商业将自行或组建项目公司进行项目的开发建设，XX商业（或XX商业的项目公司）将按本联合发展协议书约定的原则与主力店客户就每个项目签订《租赁合同》，对双方具体权利和义务作详尽约定。 双方约定主力店客户租赁XX商业交付项目的经营用途和目的。主力店客户不得擅自变更项目用途或经营品牌名称，否则视为违约，在此情况下XX商业（或XX商业的项目公司）有权自行终止与主力店客户签订的本协议书，并有权按《租赁合同》约定的有关条款追究主力店客户的有关责任。 3.4 合作原则 XX商业或XX商业组建的项目公司负责项目开发、建设，并对项目建成物业享有所有权。XX商业同意参照主力店客户提出的合理性技术要求和条件，为主力店客户量身定做，但双方还必须遵守项目所在地政府有关的规定和要求。主力店客户自行负责其经营，并承担相应风险及相关责任。双方明确本联合发展协议书是今后签订每个项目《租赁合同》的总原则。 3.5 合作条件 a) 合作项目的确认 XX商业以书面形式正式推荐其项目后的30个工作日内，主力店客户完成对该项目的实地考察，并以书面形式正式回复XX商业确认合作或放弃该项目意见。如主力店客户放弃或在前述期限内未答复，则XX商业有权选择其他合作伙伴进行合作。XX商业项目一经主力店客户书面确认，则双方应立即协商签订该项目《租赁合同》。在XX商业开发和建设该项目期间内，主力店客户不得擅自退出，否则应承担违约责任，并赔偿其它经济损失。 b) 租金标准的拟定 租金计算方式包括基于每月每平方米建筑面积的租金计算方式、或按照主力店经营特点确定的营业额提成计算方式，或按照主力店客户项目所在地的建筑成本（土地购买成本＋建安成本＋财务费用）基于双方约定的年份数平均摊销的保底租金标准计算。当采取提成方式和保底租金形式时，采取两者取其高的方式，即：当年度按提成收入高于保底租金时按提成收入计算当年度租金；当年度提成收入低于保底租金时按保底租金计算当年度租金。 c) 租金支付方式 双方约定租金按月支付。 d) 租金递增 双方约定保底租金递增原则。 e) 免租期 自主力店客户开始进场装修之日（进场日）起，XX商业同意给予主力店客户三个月的免租期（特殊主力店免租期条款须上报集团总裁批准）。 f) 租期 双方约定租期年限。原则上8-10年，加5年优先选择权。特殊要求须上报集团总裁批准。 g) 物业管理 双方约定物业管理界面和物业管理费用标准。主力店客户与XX商业委托的物业管理公司将就每个项目另行签署《物业管理合同》。 h) 排他性 双方约定排他性原则。 i) 开业 双方在每个项目的《租赁合同》中将约定合作项目的交付时间、主力店客户进场时间，且主力店客户保证与XX商业在当地开发的购物广场（商业广场）同时开业。 j) 项目保证金及履约保证金 双方确定主力店客户向XX商业支付每个合作项目的项目保证金数额（一般为壹百万元人民币），在每个项目主力店客户书面确认合作后的十日内主力店客户一次性支付； 主力店客户向XX商业支付每个合作项目的履约保证金数额（一般为3个月保底租金），在每个项目《租赁合同》签订后的七日内支付50%，在满足进场装修的工程技术条件时支付50%。项目保证金在该项目《租赁合同》签定且开业后冲抵应向XX商业或XX商业项目公司缴纳的履约保证金。但在开业前主力店客户擅自推出，则XX商业有权不退还该项目保证金；如XX商业在该项目《租赁合同》签订后单方面退出该项目的合作，则XX商业需双倍返还项目保证金。 关于履约保证金执行原则，一般可按主力店客户履行《租赁合同》时间作递减返还原则执行，如主力店客户执行项目《租赁合同》的第三年起，XX商业每两年将履约保证金的15%不计息返还主力店客户，直至返还主力店客户的履约保证金累计到60%（即第三年返还15%，第五年返还15%，第七年返还15%，第九年返还15%）；在主力店客户执行完项目《租赁合同》后，XX商业将履约保证金的40%不计息返还主力店客户。若主力店客户在《租赁合同》租赁期限届满之前单方面终止《租赁合同》，则XX商业将有权不予返还全部履约保证金，已经返还的部分由主力店补齐。 k) 转让 XX商业或XX商业项目公司有权在书面通知主力店客户后，将本项目租约标的物转让给任何第三方，但XX商业或XX商业项目公司须将租约标的物租给主力店客户的事实披露给受让人，以保证主力店客户在租约内的各项权利不受不良影响。在同等转让条件下，主力店客户享有标的物的优先受让权。 l) 结算方式 主力店客户同意通过XX商业推荐的银行服务系统进行业务结算。 3.6 首批合作项目的约定 3.7 保密约定 双方同意应对签署和执行本协议书而了解到的对方商业信息负有保密义务。 3.8 《租赁合同》 联合发展协议书为双方建立联合发展关系的框架性协议，是双方签订每一个项目《租赁合同》的总原则，具体项目情况以每个项目《租赁合同》为准。

4 租赁合同（主要条款和内容指引）

主力店客户租赁合同条款将按照联合发展协议书约定总原则来细化，主要条款包括以下主要条款（该主要条款为主力店租赁合同的主要基本条款,实际操作中因主力店要求不同会有条款要求上的不同）： 1)房屋及房屋的交付； 2)租赁期限及计租日； 3)房屋的租赁用途及广告； 4)租金、其他费用及支付； 5)房屋的修缮； 6)双方约定的其它事宜； 7)本合同的变更和解除； 8)XX商业的违约责任； 9)主力店客户的违约责任； 10)其他条款。 明确签订合同双方法律主体物业业主和承租户双方情况（主体名称、注册地址和法定代表人），以下物业业主称为XX商业，承租户称为主力店客户，租赁物业称为房屋。 4.1 房屋及房屋的交付 a)明确XX商业房屋所在地，租赁区域和租赁面积； b)明确主力店客户租赁房屋用途； c)明确XX商业将房屋交付给主力店客户的具体时间（交付日）以及主力店客户进场装修或提前进场装修相关事宜； d)明确主力店客户开业时间（开业日）。 4.2 租赁期限及计租日 租期自主力店客户开始进场装修之日（进场日）起开始计算，XX商业同意给予主力店客户三个月的免租期，免租期届满之日，开始计租（计租日）。 4.3 房屋的租赁用途及广告 a)明确主力店客户经营范围，并对转租、转借进行责任明确； b)明确XX商业提供给主力店客户广告位和店招数量、面积（包括无偿和有偿提供）。明确主力店客户所有的广告报批手续及工程安装均由主力店客户自行负责，并承担相关的费用及责任。 4.4 租金、其他费用及支付 a)明确租金标准计算方式（人民币 元每月每平方米建筑面积或按提成计算）； b)明确租金从租期开始后的第 年开始每年递增率（ %）； c)明确主力店客户应在每月十日前向XX商业支付当月租金； d)明确物业管理费标准为人民币 元每月每平方米建筑面积，明确物业管理界面（该物业管理费包含中央空调耗能费、公用设施维护，以及公共区域内保安、保洁、环境绿化等费用。物业费从XX商业将房屋交付给主力店客户之日起计收，由主力店客户支付给承担XX商业广场物业管理的物业管理公司，主力店客户应与该公司另行签署《物业管理合同》；租赁区域内保安、保洁由主力店客户自行承担。租赁区域内的水、电、煤气、电话费、保安、保洁费以及根据当地政府有关部门下发文件规定，或物业管理进行整体促销活动需要而应由使用人分摊的费用等由主力店客户自行支付。 4.5 房屋的修缮 a)明确租赁期限内甲、乙双方应保证主力店客户使用房屋的使用安全； b)明确XX商业对房屋及其提供的附属设施的维修责任； c)明确主力店客户如要求重新装修或变更原有设施的相关责任； d)明确因不可抗力原因导致房屋或附属设施损坏或造成损失的，双方均免责。 4.6 双方约定的其它事宜 4.7 本合同的变更和解除 明确在租赁期限内合同变更和解除的约定，以及由此产生的责任。 4.8 XX商业的违约责任 a)XX商业逾期交付房屋以及违约责任； b)由于XX商业原因造成主力店客户经营中断的行为约定以及违约责任； c)在主力店客户租赁使用期内，XX商业因非本合同或本合同的补充条款约定的情况，擅自解除本合同，提前收回房屋的，XX商业违约责任的界定。 4.9 主力店客户的违约责任 a)明确主力店客户在租期内的违约责任； b)明确在租期内，主力店客户因逾期交付租金、物业管理费、水、电费的违约责任； c)明确租期届满或者本合同解除后主力店客户向XX商业归还房屋责任约定。 4.10 其他条款 a)明确甲、乙双方投保范围； b)租赁期满后甲、乙双方续租事宜； c)约定本合同签订的其它相关事宜； d)约定合同份数。 4.11 甲、乙双方代表人签字、盖章 主力店合同附件一般要求： 附件1：总平面图； 附件2：XX商业和主力店客户的营业执照、授权书； 附件3：租赁物业平面图； 附件4：相关建设证照清单； 附件5：房产技术条件要求； 附件6：主力店客户的招牌及其位置。

5 房产技术条件要求（主要条款和内容指引）

XX商业向主力店客户交付的房屋除XX商业同意提供的系统设备外，房屋本身将基于清水房基本条件： 5.1 供电 a)明确XX商业向主力店客户提供的供电总容量，电压、回路数、应急照明用电容量； b)明确供电线路施工、维修工作甲、乙双方界面，主力店客户用电单独计量。 5.2 供水 a)明确由XX商业无偿提供的水管线位置，日供水量； b)明确供水管路施工、维修工作甲、乙双方界面，主力店客户用水单独计量。 5.3 厕所及污水排放 明确污水管路位置和甲、乙双方施工、维修工作界面。 5.4 空调 明确XX商业向主力店客户提供的空调系统标准。 5.5 新风、排气 明确XX商业为主力店客户提供的新风排气孔位置。 5.6 网络端口 明确XX商业为主力店客户提供的网络端口位置。 5.7 消防工程 明确XX商业为主力店客户租赁的房屋提供常规建筑消防规范规定的消防系统，主力店客户进行改造将负责就改造后的消防设施向当地消防局报批并验收，XX商业将给予协助和配合。 5.8 垃圾处理 主力店客户垃圾处理须按照XX商业或XX商业委托的物业管理公司的规定自行处理。 5.9 结构 a)明确主力店客户租赁房屋地坪荷载、建筑层高、柱网、柱距等结构要求； b)明确租赁房屋地坪、天坪、墙面等结构交付界面。 5.10 招牌 明确甲、乙双方招牌方案。 5.11 通道、环境及停车位 明确甲、乙双方在通道、环境及停车位方面的约定。 5.12 临时供水供电 明确主力店客户施工期间其临时用水、用电的约定。 5.13 施工 明确主力店客户临时施工相关事宜。 5.14 电梯和自动扶梯 明确主力店客户可以使用的XX商业电梯及自动扶梯。 5.15 说明 在项目建设实施过程中，甲、乙双方的技术部门和项目部门将进行深入对接，本房产技术条件要求中的所有技术条件要求若与国家的有关规范、规程或与项目所在地政府有关规定发生冲突时，将以国家、地方的规范、规程、规定为准。

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